Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

BESONDERHEITEN BEI EIGENTUMS-WOHNUNGEN

 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur Eigentum an den zur Wohnung gehörenden Räumen (Sondereigentum), sondern gleichzeitig auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Zum sogenannten Gemeinschaftseigentum gehören z. B. das Dach, die tragenden Wände, das Treppenhaus, die Heizungsanlage. Die genaue Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz sowie der notariellen Teilungserklärung. Darüber hinaus können einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Sie berechtigen den jeweils Begünstigten, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums allein, d. h. unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen (z. B. Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche oder einem Pkw-Stellplatz).

Die Regelungen zum Zusammenleben der Wohnungseigentümer untereinander, insbesondere die Verwaltung der Wohnanlage und Verteilung der anfallenden Kosten ergeben sich neben dem Wohnungseigentumsgesetz auch aus der Gemeinschaftsordnung. Sie wird regelmäßig zusammen mit der Teilungserklärung in einer einheitlichen notariellen Urkunde errichtet.

Wollen Sie Wohnungseigentum verkaufen, müssen Sie als Verkäufer dem Käufer vor der Beurkundung des Kaufvertrages eine Abschrift der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung übergeben, damit der Käufer sich über die mit dem Kaufobjekt verbundenen Rechte und Pflichten informieren kann. Regelmäßig verlangen auch die den Kaufpreis finanzierenden Institute diese Unterlagen, bevor sie den Kredit bewilligen. Haben Sie als Verkäufer ein solches Papier überhaupt nicht, kann Ihnen vielleicht der Verwalter aushelfen. Andernfalls bekommen sie die Urkunde auch beim Grundbuchamt oder bei dem Notar, der die Teilungserklärung beurkundet hat.

 

Die Instandhaltungsrücklage und die sonstigen aus dem so genannten Wohngeld bedienten Konten sind wesentlicher Bestandteil des Sondereigentums und gehen daher automatisch auf den Käufer über; der Verkäufer kann sich diese Gelder nicht auszahlen lassen (siehe Recht - aktuell 2007 Novelle Wohnungseigentumsgesetz).

 

Ferner ist es wichtig zu klären, ob die laufenden Kosten bezahlt sind. Der Käufer kann nämlich für rückständiges Wohngeld haften, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht, die Fälligkeit erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer eintritt, der Beschluss erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer gefasst wird, und zwar auch dann, wenn der Beschluss einen Zeitraum betrifft, der vor dem Besitzübergang auf den Käufer liegt.

 

Mit ähnlichen Risiken sieht sich ein Käufer konfrontiert, wenn so genannte Sonderumlagen beschlossen sind oder ein solcher Beschluss bevorsteht. Sonderumlagen drohen, wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht und größere Reparaturen anstehen. Der Käufer haftet für diese Umlagen, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht, die Fälligkeit erst nach Eigentumsumschreibung auf den Käufer eintritt.

 

Mit Inkrafttreten der WEG-Novelle am 01.07.2007 haftet der Käufer ferner einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zughörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind (§ 10 Abs. 8 WEG n.F.). Der Käufer einer Eigentumswohnung kann daher auch wegen der Begleichung von Altschulden in Anspruch genommen werden, wenn diese Schulden erst nach der Eigentumsumschreibung fällig werden.

Als Käufer von Sondereigentum sind Sie daher gut beraten, sich mit dem Verwalter der Anlage ins Benehmen zu setzen, um zu klären, ob Wohngeld rückständig ist, Sonderumlagen beschlossen sind oder drohen oder die Gefahr besteht, dass Schulden der Eigentümergemeinschaft nicht aus dem Gemeinschaftsvermögen beglichen werden können. Bestätigt der Verwalter solche Umstände, muss im Kaufvertrag vereinbart werden, wer im Innenverhältnis die Kosten trägt.

 

Sofern Wohnungseigentum erst noch gebildet werden soll, hilft der Notar bei der Formulierung der zu beurkundenden Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung und kümmert sich um den Vollzug der Aufteilung im Grundbuch.

Copyright © 2013-2015 / Notarin Susanne Pöllmann-Budnick